當前位置：
龍源公寓H座7-25層物業(yè)管理服務項目采購項目的潛在供應商應在線上獲取采購文件，并于**** 09時30分（北京時間）前提交響應文件。
★一、服務內容
1.1項目概況
1.1.1服務范圍：
H座19層樓的室內保潔及管理服務，保潔總面積為14052.4㎡，主要是樓宇的室內保潔、室內四害消殺以及消毒消殺、垃圾收集分類、清運到指定地點服務；畢業(yè)生離校后的騰空寢室衛(wèi)生保潔服務，以及所有樓宇日常巡查和管理；維修、樓宇管理服務、公寓文化建設及宿舍綜合服務。
1.1.2服務內容：
（1）物業(yè)管理綜合服務，主要是項目服務整體運營管理，樓宇管理服務，宿舍綜合服務。
（2）衛(wèi)生保潔服務，主要是樓宇的室內保潔（樓梯、電梯、大廳、走廊、公共衛(wèi)生間、公共晾洗衣間、公共門窗玻璃等公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔）、電梯保潔，暗渠暗道衛(wèi)生管理綜合服務，垃圾分類、管理、監(jiān)督及垃圾收集、清運（含生活垃圾、固體垃圾、建筑垃圾）服務，樓宇的室內四害消殺以及消毒消殺，校園內違規(guī)違法亂搭亂建情況的日常巡查和監(jiān)督，校園內建筑垃圾、有害垃圾、危險化學品、實驗制劑、放射性實驗用品等亂丟亂棄情況的日常巡查、監(jiān)管、取證。
1.1.3樓宇的室內保潔及管理服務建筑物一覽表（僅供參考，以實際為準）
| 序號 | 服務樓宇及區(qū)域 | 清掃測算面積（m2） | 樓層 | 門廳走廊樓梯清掃面積（m2） | 公共衛(wèi)生間個數(shù) | 備注 |
| 1 | 龍源公寓H座 | 14052.4 | 19層 | 14052.4 | 12個 | 宿舍 |
1.2物業(yè)管理服務總體要求
1.2物業(yè)管理服務總體要求
1.2.1供應商根據(jù)各級教育行政主管單位、衛(wèi)生及其他行政機關和采購人有關規(guī)定，對本項目服務范圍內的物業(yè)開展本項目的服務內容，為采購人師生營造安全有序、衛(wèi)生整潔、和諧文明的學習和工作科研環(huán)境，為采購人的發(fā)展提供快速響應、保障有力的優(yōu)質后勤保障服務（具體內容、要求、標準見本采購文件其他相關條款）。
1.2.2供應商嚴格遵守遼寧省、鞍山市的生活垃圾處理以及分類管理規(guī)定，按采購人屬地政府職能部門要求配置校園垃圾分類桶等設施（配置方案經采購人審核同意后實施）,規(guī)范、科學管理校園垃圾，確保垃圾分類符合政府有關要求，對生活垃圾、固體垃圾、建筑垃圾按要求及時清運，垃圾桶完好干凈整潔，隨時迎接政府各職能部門的檢查工作，檢查結果應達到良好或以上水平。
1.2.3供應商協(xié)助、配合采購人做好各類物業(yè)管理服務。在處理特殊事件和緊急、突發(fā)事件時，采購人管理機構對供應商有直接指揮權，供應商需做出承諾，投標時出具承諾書：供應商可隨時協(xié)助采購人調配其他崗位保潔。
1.2.4供應商的物業(yè)管理服務團隊駐場人員均擔負著維護校園安全、穩(wěn)定、整潔的責任，每個物業(yè)管理服務人員有義務主動發(fā)現(xiàn)校園物業(yè)存在的不良情況及問題，并及時上報至供應商的物業(yè)管理綜合服務部門，供應商需立即按項目規(guī)定妥善處置存在問題，超過12小時未解決需以文字形式出示說明并附上解決需要時間及原因至采購人監(jiān)管部門，經采購人審核同意后實施。
1.2.5供應商需保證保持節(jié)假日時間正常的物業(yè)管理服務。
1.2.6供應商在人員配置方面須優(yōu)質高效、按需配備和相對固定，在擬定組織架構設置、物業(yè)管理服務方案時，能充分考慮自身實力和管理優(yōu)勢，最大限度地滿足采購人的需求，向采購人提供質價相符的優(yōu)質服務。
1.2.7重大節(jié)日或者大型活動（包括但不僅限于校慶、畢業(yè)季、開學季、大型體育、文化、藝術、課外學術科技賽事、學校組織的大型招聘會、考試或者會議等）時，提供以下服務：物業(yè)管理服務人員須服從采購人指揮，且輔助采購人進行桌椅搬抬及擺設、搬運擺設布置花卉植物等活動場地布置，以及無條件按采購人要求應急加強水電保障、消防設施巡查、環(huán)境衛(wèi)生保潔、活動場地布置及清理等工作。
1.2.8所有員工應分崗位類別統(tǒng)一服裝。
1.2.9供應商需確保四害消殺、消毒滅蟲、清除四害孳生地，嚴格按照國家、地方政府的四害消殺相關標準規(guī)范和行業(yè)標準執(zhí)行，滅四害工作的安排充分考慮學校工作生活秩序，不影響師生正常上課與作息；供應商要在采購人的培訓下不定期開展室內外環(huán)境消毒消殺工作（具體四害消殺和室內外環(huán)境消毒消殺的頻次和時間按照采購人要求執(zhí)行）。
1.3 物業(yè)服務外包項目人員配置匯總表
| 序號 | 類別 | 崗位名稱 | 人數(shù)（個） | 備注 |
| 1 | 物業(yè)管理綜合服務（12人） | 物業(yè)管理項目經理 | 1 | |
| 2 | 24小時學生宿舍綜合管理員 | 6 | ||
| 3 | 24小時水泵房運行管理 | 2 | ||
| 4 | 維修人員 | 3 | ||
| 5 | 衛(wèi)生保潔（9人） | 室內保潔員 | 9 | |
| 總計（人） | 21 |
★二 、需執(zhí)行的國家相關標準、行業(yè)標準、地方標準或者其他標準、規(guī)范，物業(yè)管理服務的具體內容和要求。
本項目規(guī)定的物業(yè)管理服務工作，必須依照具體工作內容、要求及各項細則規(guī)定進行。供方必須按規(guī)定完成各項工作，并向需方匯報，工作效果必須符合項目條款、采購文件中的相應用戶需求的要求和標準、響應文件響應內容及承諾內容。物業(yè)管理服務的具體內容和要求如下：
1.物業(yè)管理綜合服務方面
1.1物業(yè)管理綜合服務方面人員配置
| 部門 | 崗位名稱 | 崗位職責 | 配置人數(shù)（人） |
| 物業(yè)管理項目經理 | 負責物業(yè)管理服務的全面工作。 | 1 | |
| 24小時學生宿舍綜合管理員 | 負責學生宿舍管理工作。負責學生住宿信息管理，巡查防火防水防盜安全情況，巡查設備設施并及時報修；負責房間及床位統(tǒng)計、衛(wèi)生檢查監(jiān)督、文明住宿督導、鑰匙管理；負責落實需方提供的學生床位安排及調宿計劃，以及臨時住宿安排。 | 6 | |
| 24小時水泵房運行管理 | 確保水泵設備24小時正常運行、維護保養(yǎng)、巡查監(jiān)控以及記錄報告。 | 2 | |
| 維修人員 | 負責常用設備的日常維修以及緊急故障處理，定期維護保養(yǎng)、巡查監(jiān)控以及記錄報告。 | 3 | |
| 物業(yè)管理綜合服務人員合計 | 12 | ||
1.2工作內容及要求
1.2.1建立工作文件交接記錄。
1.2.2建立物業(yè)管理組織機構、管理、監(jiān)督制度。有健全的管理組織機構。
1.2.2.1建立物業(yè)管理實施方案和創(chuàng)優(yōu)計劃。
1.2.2.2有詳細的各專業(yè)工作監(jiān)督制度，對管理、保潔、工程各專業(yè)各項工作進行做到定期檢出，隨機抽查。
1.2.3建立所有物業(yè)管理服務的信息化運作系統(tǒng)，并負責該系統(tǒng)與需方智能化校園建設系統(tǒng)連接便于優(yōu)化管理及監(jiān)管工作。
1.2.4接受和處理投訴，調解與物業(yè)相關的糾紛等。
1.2.5.協(xié)調安保人員做好在校師生規(guī)范用電宣傳督查工作，在巡查中及時制止教職工辦公室違規(guī)用電，學生在宿舍內電動車充電，違禁電器使用等違規(guī)行為，并及時向后勤處反應。
1.2.6學生畢業(yè)、回遷、新生入學等學生宿舍清理、開荒工作；每學期開學前對保潔范圍內樓宇開展深度衛(wèi)生保潔。
1.2.7迎新、重大會議、重大節(jié)日、校慶等活動的配合工作（含景觀布置）。
1.2.8搶修及修繕工程的配合性工作、經批準的教職工、學生活動等臨時接電接水工作等。
1.2.9有完善的管理制度，特別是自查自糾制度；各部門、各崗位工作職責、工作標準；有明確的階段性工作目標，有學期工作計劃、年度工作計劃，并具體的落實措施與考核方法。
1.2.10對于生活區(qū)范圍內的地下水管網的跑冒滴漏現(xiàn)象，應在8個小時內做出有效反應。
1.2.11做好學生宿舍備用鑰匙管理及空房源鑰匙管理。
1.2.11.1學生宿舍備用鑰匙管理直接影響到學生人身和財物安全，因此，備用鑰匙使用須按需方職能部門的要求嚴格管理，做到細致、嚴謹、準確。
1.2.11.2認真核對借用人的有效證件，核查借用人住宿棟號和房號，有效證件與住宿房間不符，不準借用。
1.2.11.3嚴格借用登記制度，用后及時歸還。
1.2.11.4凡是使用備用鑰匙進入學生宿舍進行其他工作時，須得到批準并登記，學生不在宿舍時，需方須派兩人以上才能進入學生宿舍。進入女生宿舍時須有女性工作人員陪同。
1.2.11.5配合需方做好畢業(yè)生宿舍鑰匙回收、核對、標記、存放工作。
1.2.11.6制定鑰匙專柜，對鑰匙進行關鎖，設定管理責任人。
1.2.12做好內部考勤、巡查、問題處理、數(shù)據(jù)信息變更等工作臺賬。
1.2.13做好日常宿舍綜合服務工作。保證每日24小時均有宿舍綜合管理員值班，確保物業(yè)管理區(qū)域內資產和人身財產安全。
1.2.13.1根據(jù)需方學生住宿計劃方案，落實宿舍房源床位配備，執(zhí)行學生住宿、調宿、退宿安排；衛(wèi)生檢查監(jiān)督、文明住宿督導；宿舍防火防水防盜安全檢查；宿舍設備設施完好情況檢查；配合需方執(zhí)行上級文件要求。
1.2.13.2宣傳學生宿舍線上報修軟件的使用，且做好學生宿舍線下報修的工作。
1.2.13.3配合校園垃圾分類工作，對學生垃圾分類擺放進行日常監(jiān)督。
1.2.13.4督促學生自覺遵守需方的各項規(guī)章制度和作息時間。
1.2.13.4.1監(jiān)督宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生保潔工作，確保宿舍環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。
1.2.13.4.2根據(jù)需要配合需方適時組織查房、查夜等檢查工作，及時處理安全隱患和不穩(wěn)定因素。
1.2.13.4.3遇突發(fā)事情發(fā)生，值班管理人員須在第一時間趕赴現(xiàn)場并報告需方職能部門，如情況緊急應同時直接報警（110、120或119等）；主管人員須在第一時間到現(xiàn)場處理問題或協(xié)調處理問題。
1.2.13.4.4做好空置房的衛(wèi)生清理工作。
1.2.13.4.5熱情接待來訪者;巡邏有無推銷等校外（閑雜）人員進入學生宿舍，發(fā)現(xiàn)學生有推銷行為的應及時勸阻，并報需方指定部門處理。
1.2.13.4.6建立憑證出入宿舍制度，輪查有無異性留宿的現(xiàn)象。
1.2.13.4.7負責監(jiān)督、制止學生宿舍內私自亂接亂拉電線和使用大功率電器。
1.2.13.4.8協(xié)助需方職能部門分配學生房間與床位，嚴禁擅自調換。
1.2.13.4.9入住學生或其它使用人的基本情況登記工作并記錄聯(lián)系方式。
1.2.13.4.10負責畢業(yè)生宿舍窗簾的拆裝的工作。窗簾清洗工作按照需方具體工作要求，供方配合落實。
1.2.13.5學生宿舍綜合管理員值班時間為24小時制，在值班期間不脫崗、不遲到早退、不做與本職工作無關的事情。
1.2.13.6做好日常宿舍樓內衛(wèi)生及設備設施不良情況摸查，發(fā)現(xiàn)不良及可疑情況及時處置并報告。
1.2.13.7學生宿舍床位管理，按需方的具體要求做好涉及學生宿舍床位安排和宿舍搬遷調整的相關工作。
1.2.13.8協(xié)助做好來訪人員詢問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時報告。來訪人員若長時間沒有出來，值班人員應及時到宿舍詢問原因并催促離開。
1.2.13.9認真做好樓棟的公共區(qū)域巡查，及時發(fā)現(xiàn)并妥善處置堆放雜物。
1.2.13.10按規(guī)定時間供電、關電。配合需方組織開展學生宿舍有否使用違章電器檢查及處置，一經發(fā)現(xiàn)及時收繳，作好記錄，并將有關違紀的人和事及時向需方職能部門領導報告。
1.2.13.11每周做好公共衛(wèi)生的巡查，督促學生保持宿舍內整潔和宿舍區(qū)干凈，出現(xiàn)公共衛(wèi)生沒清理應及時向需方學生宿舍主管部門反映。
1.2.13.12負責宿舍的物業(yè)管理，經常檢查各宿舍的門窗、玻璃、桌椅及其它財產損壞情況，及時按規(guī)定報修及監(jiān)管維修。
1.2.13.13值班期間學生宿舍發(fā)生突發(fā)事件（如停電、起哄、火災、打架）要及時趕到現(xiàn)場處理，并及時向有關領導報告。
1.2.13.14巡邏制止下列行為的發(fā)生。
1.2.13.14.1異性進入學生宿舍和外來人員借宿。
1.2.13.14.2學生帶酒（啤酒和烈性酒）、易燃、易爆物品。
1.2.13.14.3損壞公物。
1.2.13.15負責監(jiān)督執(zhí)行宿舍晚熄燈制度。
1.2.13.15.1經常對本宿舍區(qū)域進行巡查，對違犯需方學生宿舍管理規(guī)定的人和事進行阻止、處理，正確行使管理職能。
1.2.13.15.2充分發(fā)揮學生宿舍的育人功能，協(xié)助需方職能部門做好對學生參與實踐后勤工作、勤工助學學生的管理；
1.2.13.16隨時了解學生需求，及時反映到供方物業(yè)管理綜合服務部門與需方職能部門。
1.3宿舍綜合服務管理規(guī)定
宿舍綜合服務全面配合需方制定的學生宿舍管理規(guī)定包括但不限于做好以下工作：
1.3.1采購人實行學生住宿統(tǒng)一管理制度，宿舍綜合服務需安排調整學生的住宿并做好信息登記。
1.3.2監(jiān)督學生在晚上熄燈前返回宿舍。
1.3.3輔助學生辦理入宿、退宿、調換宿舍等手續(xù)。
1.3.4學生宿舍調整時，檢查學生須繳清的各類費用、交回的公物。畢業(yè)離校時，對宿舍設施設備完整性進行清查和登記，收齊房間鑰匙等公物，并監(jiān)督學生按離校通知時間要求搬離宿舍。
1.3.5定時巡查各宿舍，檢查有無私自調床位的現(xiàn)象，檢查學生宿舍內有無擅自留宿人。
1.3.6教育學生節(jié)約水、電，做到人離關燈、關水，杜絕長明燈、長流水現(xiàn)象。
1.3.7供應商要杜絕采購人在學生宿舍區(qū)經商、販賣、推銷、張貼廣告、派發(fā)傳單、懸掛標語橫幅等行為。
1.3.8宿舍綜合服務需阻止學生飼養(yǎng)寵物，必要時上報需方職能部門。
1.3.9嚴禁學生在宿舍區(qū)打麻將、賭博及其他危害公共秩序的活動。
1.3.10嚴格執(zhí)行宿舍晚熄燈制度進行管理。監(jiān)督學生要在熄燈時間內自行關閉室內照明燈光，禁止影響他人正常休息的行為。
2.衛(wèi)生保潔服務方面
2.1衛(wèi)生保潔服務總體服務范圍
衛(wèi)生保潔服務分版塊進行保潔管理，為保潔服務范圍內所有建筑物樓內的公共區(qū)域（走廊、樓梯、廁所、水房、墻面等），公共設施（電梯、樓梯扶手、宣傳廣告欄、垃圾桶、開水爐、門、窗、玻璃、消防設備等）。
| 服務項目 | 工作內容 | 清潔標準 | 工作頻率 |
| 保潔服務范圍內所有建筑物的樓內公共區(qū)域 | 1.地面清掃垃圾 | 1.無垃圾、積塵、積水、污跡、雜物。2.保持地面整潔、干凈、公共區(qū)域保持窗明門凈、無蛛網、無塵漬。 | 至少每日三次 |
| 2.拖凈地面水漬、污漬 | 至少每日三次 | ||
| 3.收集和清理垃圾桶內垃圾、容量不超過2/3 | 及時清理 | ||
| 4.清潔垃圾桶、垃圾箱表面 | 至少每日三次 | ||
| 5.抹凈樓內玻璃的手印、污漬 | 至少每日三次 | ||
| 6.地面及時清理污漬及香口膠漬 | 至少每日三次 | ||
| 7.清潔指示牌、告示牌、護欄 | 至少每日二次 | ||
| 8.清理清潔區(qū)內亂張貼 | 至少每日二次 | ||
| 9.樓梯梯級拖抹、護欄抹塵 | 至少每日三次 | ||
| 10.樓內低位玻璃的清洗 | 至少每周二次 | ||
| 11.墻身抹塵、污漬、印跡 | 至少每月二次 | ||
| 12.清潔墻身壁燈表面 | 至少每周二次 | ||
| 13.清潔消防箱內部、外部灰塵 | 至少每月二次 | ||
| 14.地面徹底清洗及消毒殺菌 | 至少每月二次 | ||
| 15.疏通下水道、沙井、公共房衛(wèi)生間和下水道疏通 | 至少每月二次 | ||
| 16.學生宿舍內公共生活設備設施表面清潔（直飲機、開水壺、洗衣機等），室內學生自助浴室保潔 | 至少每日早中晚三次 | ||
| 17.清掃畢業(yè)班搬空宿舍房間內部和學生宿舍調整房間的衛(wèi)生，含陽臺、洗手間、沖涼房衛(wèi)生用具，須等學生本人清場離開及需方宿舍后勤處檢查、清理完畢后才能進場打掃衛(wèi)生。（包括臨時性住宿搬遷和宿舍調整） | |||
| 電梯保潔 | 擦抹、清掃 | 無積塵、污跡、雜物及張貼物。 | 至少每日三次 |
| 公共洗漱間和衛(wèi)生間保潔 | 1.抹凈所有鏡面、洗手盆及云石臺面 | 達到無污漬、無積水、無臭味、無垃圾的標準。 | 至少每日三次 |
| 2.地臺表面、尿池、廁盆清潔 | 至少每日四次 | ||
| 3.清理廢物箱（筐） | 至少每日三次 | ||
| 4.抹、沖及洗凈所有洗手間設備 | 至少每日三次 | ||
| 5.洗手間地面拖抹 | 至少每日三次 | ||
| 6.抹凈門、間隔、窗臺等 | 至少每日三次 | ||
| 7.徹底清潔地臺表面 | 至少每周二次 | ||
| 8.天花板及照明設備表面除塵 | 至少每月二次 | ||
| 9.每次清潔時，巡查水電設施故障并及時報修 | 至少每日三次 | ||
| 樓體通道、架空層、樓外樓梯 | 1.地面清掃垃圾 | 無積塵，無雜物，目視干凈、無污物；地面達到無污漬、無積水、無垃圾。 | 至少每日三次 |
| 2.清理地面污漬、油漬、水漬 | 及時清潔 | ||
| 3.欄桿、扶手、開關、插座表面清潔 | 至少每周二次 | ||
| 4.梯級拖抹 | 至少每日三次 | ||
| 5.走火通道通風口清抹 | 至少每周二次 | ||
| 6.消防設施外部抹塵 | 至少每周二次 | ||
| 7.天花板蜘蛛網、照明設備表面除塵 | 至少每月二次 | ||
| 8.定期除“四害” | 至少每月二次 | ||
| 天面、露臺 | 1.天面、露臺清掃垃圾 | 無垃圾、排水口無堵塞。 | 至少每周二次 |
| 2.天面、露臺沖洗 | 至少每周二次 | ||
| 垃圾房 | 清掃、清洗、消毒 | 墻面、天花無明顯積塵和污跡、蜘蛛網、房外地面無垃圾、無異味。 | 及時清掃、清洗 |
2.2衛(wèi)生保潔服務總需求
供方需采用信息化系統(tǒng)進行保潔人員考勤打卡、日常保潔工作在線打卡、外圍保潔工作定位等。
2.3衛(wèi)生保潔服務方面人員配置
| 部門 | 崗位名稱 | 崗位職責 | 人數(shù)（人） |
| 衛(wèi)生保潔服務方面面 | 室內保潔員 | 負責樓內公共區(qū)域保潔，樓外300米以內環(huán)境保潔；宿舍保潔員負責學生宿舍的各類生活垃圾的運輸、分類管理及監(jiān)督工作 | 9 |
| 衛(wèi)生保潔服務人員合計 | 9 | ||
2.4樓宇室內保潔服務工作范圍和內容
2.4.1工作范圍
保潔服務范圍內所有建筑物。
2.4.2工作內容及要求
2.4.2.1樓宇公共區(qū)域衛(wèi)生保潔
2.4.2.1.1大堂、走廊、樓梯、過道地面每天清潔3次，扶手每天清潔2次，上課時間巡回保潔，無垃圾雜物、污漬、灰塵。
2.4.2.1.2護欄、走廊玻璃窗戶等，每周清潔2次，無污漬、無青苔，玻璃明亮。
2.4.2.1.3天花、大堂玻璃墻幕、窗戶（花窗）每月清潔2次，無灰塵、污漬、蛛網。
2.4.2.1.4公共洗手間的廁槽、馬桶、水臺、地面及排水溝，每天至少清潔3次，上課時間巡回保潔，無污跡、無異味、無積水；門窗、間隔板等，每周清潔2次，無污漬、青苔，玻璃明亮。
2.4.2.1.5電梯地面、箱體內側面、鏡面及各層門套每天清潔3次，上班時間巡回保潔，無垃圾、積水、雜物、污漬、銹跡等，每月用鋼油保養(yǎng)1次。
2.4.2.1.6樓梯間通道、外樓梯及平臺每天清掃3次，上課時間內巡回保潔，每周拖洗2次，天臺每周清潔2次。
2.4.2.1.7清掃畢業(yè)班搬空宿舍房間內部和學生宿舍調整房間的衛(wèi)生，含陽臺、洗手間、沖涼房衛(wèi)生用具，須等學生本人清場離開及需方宿舍管理職能部門檢查、清理完畢后才能進場打掃衛(wèi)生（包括臨時性住宿搬遷和宿舍調整）。
2.4.2.1.8如遇下雨、潮濕天氣，主要出入口應配備放置防水墊或抽風機等除濕、防滑設施，并有防滑標識等。
2.4.2.1.9樓內適當位置設置可回收垃圾及有害垃圾等垃圾分類收集點，并有明顯標識，每天收集清理一次，收集后按政府規(guī)定進行清運處理。
2.4.2.1.10樓宇改造后的深度保潔：配合需方對樓宇改造后進行深度保潔，確保樓宇順利投入使用。
2.4.2.2樓宇公共設施衛(wèi)生保潔
2.4.2.2.1樓內各類垃圾桶每天清潔3次，每周消毒1次，無垃圾溢出、亂張貼、異味、污跡等。
2.4.2.2.2樓內宣傳欄、閱報欄、布告欄、門牌、走廊壁畫、指示燈、消防栓、消防箱、燈具燈罩等每周清潔1次，無蛛網、灰塵、污跡。
2.4.2.2.3每周對保潔服務范圍內所有建筑物的衛(wèi)生間通風風扇進行全面清潔一次，損壞及時報修。
2.4.2.2.4適當清潔樓內電梯。
2.4.2.3整體衛(wèi)生保潔
2.4.2.3.1樓宇內護欄、墻面、天花、大堂門窗外側衛(wèi)生保潔，巡查并及時報修。
2.4.2.3.2公共廁所沖洗、衛(wèi)生保潔。
2.4.2.3.3保潔用具衛(wèi)生清潔。
2.4.2.3.4保潔服務范圍內所有建筑物的衛(wèi)生防疫、滅蚊、白蟻防治、除“四害”放藥噴藥等。
2.4.2.3.5畢業(yè)生宿舍房內廢棄物清理、垃圾清掃、衛(wèi)生保潔。
2.4.2.3.6保潔服務范圍內所有建筑物內設施的定期除塵清掃保潔。
2.4.2.3.7保潔服務范圍內所有建筑物內各種下水道疏通，巡查并及時報修。
2.4.2.3.8按照政府及相關部門要求做好衛(wèi)生保潔工作，積極配合職能部門的各類檢查。
2.4.2.3.9接受衛(wèi)生防疫部門、地方管理部門、需方的業(yè)務檢查及監(jiān)督指導。
2.4.2.3.10保潔服務范圍內所有建筑物內保潔時間：7:30至16:30；做好樓宇內垃圾的收集和清運，并做到垃圾桶里隨時滿隨時清理和轉運。保潔時間包括定期保潔和巡回保潔。
2.5垃圾桶、垃圾箱保潔
上班期間巡回清理垃圾桶、垃圾箱、及周圍地面的垃圾，每周抹洗1次，干凈整齊，無污跡異味；及時更換、補缺垃圾桶、垃圾箱；每月做1次消毒，無堆積雜物、無異味、無污跡、無四害（鼠、蠅、蚊、蟑螂）孳生，按政府要求做好垃圾分類處理，并按需方要求每天清運到指定地方處理。
2.6四害消殺、消毒工作范圍和內容
供方嚴格按照《中華人民共和國傳染病防治法》以及上級部門和學校的管理方法和標準，按照需方工作安排，協(xié)助對保潔服務范圍內所有建筑物進行四害消殺、消毒工作。
2.7垃圾分類與垃圾清運工作范圍和內容
供方須遵守遼寧省、鞍山市生活垃圾分類管理規(guī)定，根據(jù)需方實際情況，以高效、環(huán)保的方法進行垃圾分類桶等設施設置，垃圾分類管理符合屬地政府垃圾分類要求。對生活垃圾、固體垃圾、綠化垃圾按要求及時清運，垃圾桶完好干凈整潔，隨時迎接政府各職能部門的檢查工作，檢查結果達到良好或以上水平。
2.7.1工作內容及要求
2.7.1.1供方需要對生活垃圾進行分類投放、分類收集、分類運輸、分類處置。
2.7.1.2供方應對根據(jù)服務區(qū)域內各責任區(qū)投放生活垃圾的類別、數(shù)量、作業(yè)時間等要求，配備相應的收集、運輸設備和作業(yè)人員，把生活垃圾收集點的垃圾收集、運輸至符合規(guī)定的生活垃圾轉運站、貯存點或者處置場所。
2.7.1.3垃圾分類、垃圾收集與垃圾清運嚴格按照規(guī)定的時間、頻次、路線和要求分類收集。
2.7.1.4分類管理員在分類管理垃圾時盡量不要將垃圾散落在地上,確保日產日清。
2.7.1.5垃圾桶架子上不得有空缺,每運走一桶垃圾須替換上對應的空桶,桶架上的垃圾桶須要配備齊全并按要求擺放。保持垃圾桶的清潔衛(wèi)生,將垃圾桶擺放點散落的垃圾清掃干凈,確保周圍地面干凈整潔。
2.7.1.6對垃圾桶的損壞情況及時檢查并做好記錄,將損壞情況及時上報。
2.7.1.7制止混合已分類投放的生活垃圾的行為。
3.人員培訓方面
定期培訓全體人員提升對需方的主人翁意識、對自身從事的物業(yè)管理服務工作保持高度愛崗敬業(yè)精神等職業(yè)道德水平。各管理類、操作類人員上崗培訓率達到100%；各操作類人員能帶真正技能上崗。供方須在當?shù)卣嘘P主管部門以及需方職能部門的指導下對各類工作人員進行嚴格的從業(yè)教育或崗位培訓，并接受定期的檢查。供方應提供相應的針對性的崗位培訓或職業(yè)教育計劃。供方需加強自身工作人員的各項安全教育、法制教育及各類培訓，提高其安全防范工作能力及法制意識，確保不因自身工作人員原因發(fā)生安全事故，并配合需方進行各類安全教育、培訓及演練。
3.1員工培訓機制
3.1.1供方應根據(jù)項目需求，結合本項目實際工作需要，于每年12月份制定下一年度《年度員工培訓計劃》提交至需方，并嚴格按時該培訓計劃執(zhí)行培訓。
3.1.2供方各專業(yè)部門根據(jù)《年度員工培訓計劃》，再結合本項目每個部門實際工作需求與情況，制定各部門月度《員工培訓計劃》。
3.1.3培訓計劃應包括：培訓內容、培訓部門或責任人、培訓對象、完成期限等項目。
3.1.4供方應每年按《年度員工培訓計劃》培訓，且培訓完成率應不低于95%。
3.1.5培訓的重點是服務意識、服務禮儀、服務質量、實際工作能力和應急能力等專業(yè)技能和素質的培養(yǎng)。
3.2日常管理期培訓計劃
供方應結合實時工作情況制定日常管理培訓，對員工進行系列化、持續(xù)性的培訓，調動員工工作積極性，增強員工的責任心和學習自覺性，培養(yǎng)一支紀律嚴明、作風頑強、技術過硬且服從管理的高素質管理隊伍。
3.3各專業(yè)培訓內容
3.3.1管理人員（決策層、管理層）
3.3.1.1熟練掌握管理服務系統(tǒng)知識和技能，具備專業(yè)的宏觀分析、決策、組織、協(xié)調和控制能力，具有現(xiàn)代管理學、行為學的學科前沿知識，熟悉質量管理體系標準、具備獨立、創(chuàng)新、進取、博愛的現(xiàn)代觀念和人文品質。
3.3.1.2具備熟練的專業(yè)知識和能力，勤奮、踏實敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開拓進取的精神，及處理各類突發(fā)事件的方式方法及能力。
3.3.1.3對物業(yè)管理人員進行不少于一次的物業(yè)管理知識培訓和安全教育，承擔物業(yè)管理人員違規(guī)違紀的連帶責任。
3.3.2技術人員
了解項目的需求和公司的管理理念，熟練掌握自己的工作職責和崗位操作流程，具備任勞任怨、團結協(xié)作和精益求精的團隊精神及良好的服務形象。且各技術部門負責人需培訓、了解、熟讀各項規(guī)定，包括但不僅限于：
3.3.2.1物業(yè)管理現(xiàn)行規(guī)定。
3.3.2.2政策法規(guī)。
3.3.2.3物業(yè)管理常識。
3.3.2.4不同類型物業(yè)管理運作模式。
3.3.2.5各類專業(yè)管理。
3.3.2.6內部管理。
3.3.3基層服務人員
對包括投訴處理在內的各項工作的具體操作流程進行全面且細致的培訓；針對各專業(yè)主管及部門經理，強化其在各自專業(yè)領域內的標準規(guī)范、規(guī)章制度的學習與理解，科學合理地制訂工作計劃與分配工作任務。
3.3.4供方所有入駐的服務人員需經過以下內容的培訓（包括但不限于）：
3.3.4.1需方校園基本情況、組織機構、主要領導介紹。
3.3.4.2需方校園管理理念和服務理念教育。
3.3.4.3需方校園文化、價值觀的傳遞。
3.3.4.4《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育需求進行調整。
4.其他服務
4.1負責所有樓宇內的節(jié)水、節(jié)電工作，各樓有節(jié)能責任人無人時及時關燈或其他用電設備。
4.2負責日常對公共設施、設備檢查工作，有損壞的設備、設施要及時報告學校。
4.3如有學校大型活動、外賓或上級領導參觀及衛(wèi)生大檢查等，可根據(jù)需要至少提前半天通知履約方，履約方根據(jù)校方要求進行突擊性服務。
4.4負責各樓內門窗保暖防寒工作，冬季各樓（含宿舍）門前清雪除冰工作撒鹽工作。
4.5負責樓宇樓內安全，不許外來閑雜人員隨意進出和樓內設備隨意搬出，有異常情況馬上向學校保衛(wèi)處報警。
三、雙方權利和義務
1.采購人的權利和義務
1.1根據(jù)供應商每月的考核結果，按月支付供應商物業(yè)管理服務費用（當月物業(yè)管理服務費用根據(jù)月度考核結果次月支付）。
1.2無償為供應商提供物業(yè)管理服務所需的管理用房、水源、電源和存放工具、材料的場所。
1.3負責向供應商提供物業(yè)的圖紙資料和相關設施、設備清單，以及采購人有關校園管理規(guī)定。參與制定物業(yè)管理服務的規(guī)章制度和崗位職責要求，提出服務管理合理建議。
1.4協(xié)助供應商辦理其工作人員、車輛進出采購人的有關證件。
1.5負責監(jiān)督和檢查供應商的物業(yè)管理服務工作，每月按要求對供應商進行考核，并及時向供應商反饋意見，有權就供應商的物業(yè)管理服務工作中出現(xiàn)的問題提出整改意見。
1.6采購人有權根據(jù)發(fā)展需要及物業(yè)管理情況，對該各項管理辦法、考核辦法進行修訂，并按修訂后的考核辦法對供應商進行考核，供應商須無條件遵照執(zhí)行；有權局部調整物業(yè)管理服務項目中的物業(yè)管理綜合服務、衛(wèi)生保潔服務、維修服務等的范圍、內容及要求。
1.7有權根據(jù)實際情況調整或撤消垃圾收集點，并有權要求供應商落實保潔期間收集的垃圾實現(xiàn)不設點收集；有權要求供應商無條件配合政府垃圾分類工作要求。
2.供應商的權利和義務
2.1按項目規(guī)定完成全部物業(yè)管理服務工作，向采購人提供發(fā)票。向采購人提供的發(fā)票金額應根據(jù)上月采購人考核結果等級和因供應商違約行為扣除違約金后的對應金額，收取上月的物業(yè)管理服務費。
2.2 按采購人相關規(guī)定合理使用其提供的物業(yè)管理服務用房。項目期內，以下費用及由此產生的責任由供應商全額承擔：供應商工作用房的燃氣費、水電費、通信費、網絡費、清潔及垃圾處理費等。上述費用的繳納標準和支付要求按照收費部門制定的規(guī)定執(zhí)行。如發(fā)生政府部門征收本項目未列出項目，但凡與使用采購人設備設施等相關的費用，由供應商按有關規(guī)定標準和要求繳納。
2.3供應商不得將整體或部分物業(yè)管理服務責任以及利益對外轉讓，不能轉包和分包項目要求供應商負責的項目，供應商不得對本項目范圍包含的項目內容另行經營、收費。一經發(fā)現(xiàn)將視違約處理，因此所造成的一切法律后果由供應商承擔，采購人不承擔任何責任。
2.4供應商根據(jù)有關法律法規(guī)和采購人的要求，結合實際情況，建立物業(yè)管理服務的規(guī)章制度和質量管理體系；明確各崗位職責和工作標準，落實考核措施和辦法，做好物業(yè)管理服務工作檔案。供應商在服務期內的有關工作記錄、管理資料要根據(jù)采購人的要求填報，每月按要求及時送交采購人存檔備案。
2.5供應商必須遵守國家各項法律法規(guī)和采購人的相關條款及項目規(guī)定等要求，根據(jù)采購人的要求，對物業(yè)實施物業(yè)管理綜合服務管理，確保實現(xiàn)管理目標，并承擔相應責任，自覺接受采購人監(jiān)督。采購人定期對供應商進行考核，每月、季度及年度考核作為每月物業(yè)服務費用支付和年度獎懲考核的依據(jù)。采購人有權根據(jù)考核結果，對供應商進行收取違約金、沒收履約保證金、終止項目處理。
2.6對于樓內的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能。供應商如有進行改擴建完善配套項目，需報采購人和有關部門批準后方可實施，其費用由供應商負責承擔。
2.7人員招收條件由供應商確定，供應商自覺遵守國家法律，用工年齡須符合國家相關勞動法律。人員名單及相關資料必須報采購人備案。供應商對員工進行法制安全禮儀教育，統(tǒng)一著裝，佩戴標志。聘用人員的資料以表格形式匯總加蓋公章交采購人的管理部門備案。供應商聘用的員工，必須符合法律、政策的有關要求，并向采購人提供有關身份證復印件、計生證復印件、健康證復印件、照片、上崗證復印件，聘用人員的資料以表格形式匯總加蓋公章交采購人的相關職能管理部門備案。（相關崗位上崗資質證書如電工操作證：高壓證、低壓證等）
2.8如遇到國家或地方有關節(jié)假日或專項突擊性檢查、參觀等，供應商應按采購人的要求及時做好相應的管理服務項目，并接受檢查；供應商在服務期內應制定相應的應急預案，遇到發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件需要人員時，供應商現(xiàn)場人員應服從采購人或政府部門的安排。
2.9供應商聘用的員工如發(fā)生人身意外、工傷事故，觸犯法律或發(fā)生勞資糾紛，所有責任由供應商承擔，采購人不承擔任何責任。供應商員工在聘用期間損壞或盜竊采購人的財物，如經查實，由供應商負責全部賠償，并應辭掉該員工，如出現(xiàn)違法現(xiàn)象，應送公安機關處理。
2.10項目期滿或終止項目時向采購人（或采購人委托的接管單位）移交有關財產，全部物業(yè)管理服務檔案及有關資料，如有損壞損失的，由供應商負責賠償。
2.11供應商自覺遵守國家法律，服從采購人的管理，遵守采購人的各項規(guī)章制度。供應商開展物業(yè)管理服務工作時，不得影響、干擾采購人正常教學、工作科研秩序及師生正常的生活秩序。采購人對供應商開展的物業(yè)服務或需供應商配合完成的各項工作，供應商須無條件執(zhí)行和改進，直至達到項目和本采購文件等相關規(guī)定。
2.12供應商的工作人員須遵守采購人相關規(guī)章制度規(guī)定，如有違反或損害采購人利益經教育無效，采購人有拒絕供應商違規(guī)工作人員在采購人工作的權利。采購人有權根據(jù)實際需要要求供應商調整崗位設置及人員安排，供應商必須無條件服從安排并辦理確認手續(xù)。供應商派駐采購人的工作人員不盡職守的，必須在接到采購人書面通知后7天內更換人員。
★2.13供應商應配備滿足本物業(yè)服務所需的基本設備和工具，響應文件中承諾的設備設施工具等必須到位，否則采購人有權在支付物業(yè)管理服務費用中扣除相應設備設施工具費用。
★2.14供應商必須嚴格按照響應文件中承諾的崗位數(shù)（人數(shù)）到崗。
★2.15供應商必須按照國家、省、市有關法律法規(guī)文件規(guī)定，負責為員工繳納社會保險，同時提供本項目全部員工的保險證明復印件等。供應商聘用人員的工資待遇不能低于當?shù)卣淖畹凸べY待遇標準。若供應商不為員工購買社會保障，采購人有權扣回相應的社會保障項目費用；如因此引起員工勞資糾紛，所有責任由供應商負責，采購人概不負責。供應商應負責做好員工的計劃生育、各種保險、安全等管理工作，如因管理不善出現(xiàn)違法違規(guī)事件，給采購人造成損失，由供應商負責所有的法律、經濟責任，采購人概不負責。
2.16對響應文件中的漏項、錯項、錯算工程量等引起的差異視為已包含在投標總報價中，如果是項目必須、合理的配套服務內容，供應商必須提供相應的服務內容，采購人不再額外增加服務費用給供應商，中標金額以投標總價為準。
2.17供應商有責任及義務并積極組織、協(xié)助采購人開展物業(yè)服務質量考評。
2.18供應商必須成立至少由1名專職人員組成的服務質量自查隊伍，每月10日前把上個月質檢情況書面上報采購人。每學期至少組織1次征詢采購人對各項服務的意見，自覺接受采購人的監(jiān)督、檢查，及時改善管理和服務，滿意率符合本物業(yè)服務相關要求。
2.19供應商須嚴格遵守消防安全、生產安全等法律法規(guī)和采購人相關規(guī)定，對合作責任區(qū)內的消防安全、生產安全等負責，并制定安全制度、相關應急預案和簽訂相關安全責任書。如出現(xiàn)安全事故，經有關政府職能部門檢驗確定是由供應商物業(yè)管理服務工作不到位引起的，一切責任和費用由供應商承擔。若后果嚴重，除沒收履約保證金外，依法移送有關部門并追究其相關法律責任。
2.20供應商須按照采購人的有關規(guī)章制度和管理辦法制定相應的工作規(guī)范，并報采購人備份。供應商須設立嚴格的檢查公示制度，執(zhí)法檢查、整改通知報告、物業(yè)管理服務檢查報告及國家相關規(guī)定的資質證書等，均須粘貼于固定的公告欄供查閱，并備份給采購人的職能管理部門（后勤處或有關職能部門）。
2.21供應商要積極配合采購人按上級愛衛(wèi)部門的布置開展愛國衛(wèi)生運動，配合搞好環(huán)境衛(wèi)生和衛(wèi)生防疫的工作。采購人如迎接上級單位檢查或各類評估等重大活動，供應商應組織人力搞好相關保潔工作，確保出效果，樹形象，緊急情況隨叫隨到，采購人不再另行支付服務費用。
2.22供應商須無條件配合采購人，按各級政府行政職能部門的要求做好各項工作，如因工作不到位受到政府各級職能部門發(fā)出的各種通報批評、整改、警告等嚴重處罰時，采購人收取違約金、沒收履約保證金或者終止項目。
2.23供應商必須無條件配合采購人做好車輛停放、廣告牌等工作的管理。未經采購人同意，供應商無權在本項目管轄范圍內進行任何形式和內容的收費，無權批準任何公司或個人在本項目管轄范圍內進行任何形式和內容的商業(yè)活動。
2.24供應商建立健全各項工作管理制度和各崗位職責，建立日常巡查制度，做好日常服務工作記錄，并每月向校方的職能部門上交每月服務工作總結（報告必須如實反映供應商的服務工作質量、工作效果與存在問題和工作人員名單等情況）。
★四、服務質量人員保證
本項目崗位人員配置不得低于21人。在招聘物業(yè)服務人員中，除了保潔人員外其他服務人員必須處于法定參保年齡范圍內，且公司承諾為所有符合參保條件的服務人員全面辦理社會保險。
| 序號 | 類別 | 崗位名稱 | 人數(shù)（個） | 備注 |
| 1 | 物業(yè)管理綜合服務（12人） | 物業(yè)管理項目經理 | 1 | |
| 2 | 24小時學生宿舍綜合管理員 | 6 | ||
| 3 | 24小時水泵房運行管理 | 2 | ||
| 4 | 維修人員 | 3 | ||
| 5 | 衛(wèi)生保潔（9人） | 室內保潔員 | 9 | |
| 總計（人） | 21 |
★五、服務質量監(jiān)管考核
甲乙雙方一致同意，采購人依據(jù)附件《物業(yè)管理服務考核辦法》（試行）對供應商的工作進行日常檢查及各種考核評價，考核評價結果作為采購人支付供應商物業(yè)管理服務費用的依據(jù)，日常檢查發(fā)現(xiàn)問題按附件《物業(yè)管理服務違約處理辦法》執(zhí)行相應懲罰。其中具體措施為：
供應商出現(xiàn)有下列任何一種情況的，采購人有權即時終止項目并沒收供應商的履約保證金和未支付的物業(yè)管理費，供應商無條件撤場，由此造成的經濟損失及其他后果，全部由供應商負責：
1.如供應商有違法縱容、煽動工人怠工、罷工等過激行為的，或因供應商無視工人權益導致工人有怠工、罷工等過激行為的。
2.供應商將項目部分或整體轉包他人的。
3.合作期間，供應商若主動退出服務項目，須提前6個月向采購人提出書面申請，與采購人協(xié)商并經同意后可提前解除項目。供應商繳存的履約保證金不予退還，供應商還須簽署退場補充協(xié)議并無條件撤場，供應商已投入的所有設施設備不能撤走并無償歸采購人有，采購人對供應商不再作其他任何補償。
4.為有效監(jiān)管供應商正常開展各項物業(yè)管理服務工作，供應商出現(xiàn)違約行為時，采購人向供應商收取違約金，采購人將從尚未支付給供應商的物業(yè)管理服務費或者供應商繳納的履約保證金中扣除。若由供應商的違約行為造成采購人及師生人身傷害、財產損失以及被政府部門罰款的情況，供應商須給予賠償，采購人有權從尚未支付給供應商的供應商繳納的履約保證金扣除相應金額用于抵扣賠償。具體規(guī)定見《物業(yè)管理服務違約處理辦法》。
六、違約責任
1如供應商出現(xiàn)了本項目中約定的解除項目條款情況，采購人有權終止項目，因項目終止而造成采購人損失的，供應商應予以全額賠償。
2 本項目存續(xù)期間，因不可抗力造成單方或雙方不能履約的，則免責。如造成經濟損失的，應共同協(xié)商，合理分攤。
3由于供應商工作人員失職或失誤，造成采購人委托物業(yè)區(qū)域內所管物業(yè)財產損壞或者失竊的，經公安機關鑒定責任后，供應商應承擔保險理賠之外的責任。
4供應商在建筑本體、設施設備維護與維修或其他方面工作出現(xiàn)拖沓延誤超過約定時間，采購人另行處理解決發(fā)生的費用由供應商全部承擔。
5如發(fā)生曾經在供應商工作人員或供應商在職工作人員內外合謀，參與或為盜竊分子提供方便，造成采購人財產損失，經過公安機關調查取證確認，供應商應承擔保險理賠之外的相應管理責任。
6特殊情況下，因一方原因，項目無法繼續(xù)履行時，應及時通知對方，經雙方協(xié)商共同同意后辦理項目終止協(xié)議，并由責任方賠償對方由此造成的經濟損失，并按提前退出等相關約定辦理終止項目工作。
7其它違約責任按《民法典》處理。
七、項目結束物業(yè)對接交接條款
1項目屆滿或終止，供應商撤場時，需在采購人認可的期限內（終止服務以采購人通知為準）提供內部員工流動資料檔案給采購人備案，并按照國家地方行業(yè)有關規(guī)定結清帳務，檔案資料移交、各崗位交接、資產設施移交，租借、使用采購人宿舍、設備等退還工作。徹底解決遺留問題后，經過采購人審核，雙方簽字確認后，所有移交工作才算正式完成。
2辦理移交工作時，供應商須出具有效承諾書：承諾供應商管理服務期間的一切債權債務概由供應商自行負責結清，與采購人無關。
3為防范風險，采購人暫停結算供應商項目屆滿或終止服務前兩個月的物業(yè)管理服務費用。移交工作完成后，采購人按項目約定收取應由供應商支付的各類款項和違約金后，在1個月內為供應商結清剩余的物業(yè)管理服務款及無息退回剩余的履約保證金。供應商已投入且不可移除或移除后會影響使用功能的設施設備無償歸采購人所有，采購人不作其他任何補償。
4項目屆滿或終止，供應商若未能在采購人認可的期限內完成所有交接工作，采購人有權全額沒收供應商的履約保證金，且供應商每延期1天交接，須繳納違約金2萬元（采購人有權在物業(yè)管理服務費用中扣除該費用）。供應商還須無條件撤場，并賠償采購人由此引起的經濟損失。供應商已投入的所有設施設備不能撤走并無償歸采購人所有，采購人不作其他任何補償。同時視供應商為自動放棄對服務區(qū)域內的資產處置權，采購人可采取措施強制收回，并自行處置供應商遺留在場地內的物品，采購人不承擔供應商的一切損失。
